Những lo ngại đằng sau chương trình EB5

Có nhiều lợi ích khi đầu tư tối thiểu 500.000 USD vào các dự án tại Mỹ để lấy thẻ xanh theo diện EB5 cho cả gia đình nhưng đi kèm đó vẫn có nhiều rủi ro mà nhà đầu tư Việt có thể gặp phải.

Theo ông Trần Văn cho biết việc đầu tư tối thiểu 500.000 USD vào các dự án tại Mỹ để lấy thẻ xanh cho cả gia đình, giúp con cái tiếp cận với phúc lợi y tế cũng như nền giáo dục tiên tiến của Mỹ là lựa chọn của không ít người Việt Nam. Tuy nhiên, đằng sau sự hấp dẫn này là rất nhiều rủi ro đến từ chương trình hoặc chính nhà đầu tư.

Nhiều rủi ro đến từ chương trình EB5

Thứ nhất, nhiều nhà đầu tư Việt Nam nói riêng và nhà đầu tư EB5 nói chung thường không đọc giấy tờ pháp lý hay xây dựng kế hoạch thẩm tra dự án bài bản trước khi quyết định đầu tư. Thậm chí sau khi đã thực hiện đầu tư, có người còn không biết dự án đang làm gì và hoạt động ra sao.

Kế đến là trở ngại từ các công ty tư vấn khi những đơn vị này không dịch đầy đủ giấy tờ pháp lý, cấu trúc đầu tư, kế hoạch kinh doanh của dự án một cách rõ ràng cho nhà đầu tư tham khảo. Một số công ty đánh vào niềm tin của khách hàng bằng những thông tin hấp dẫn để bán suất đầu tư thay vì tư vấn cho họ những rủi ro có thể gặp phải. Chẳng hạn một đơn vị phát triển dự án EB-5 từng thành công trong nhiều dự án trước không đồng nghĩa với việc họ sẽ thành công 100% trong dự án tiếp theo. Do đó, việc kiểm tra dự án luôn là động tác cần thiết.

Nhiều nhà đầu tư Việt Nam nói riêng và nhà đầu tư EB5 nói chung thường không đọc giấy tờ pháp lý

Việc nhà đầu tư thường sử dụng những phương pháp kiểm tra dự án truyền thống theo sự gợi ý của công ty tư vấn cũng tiềm ẩn những nguy cơ. Đơn cử không ít người Việt Nam chấp nhận sang tận Mỹ để tận mắt tham quan dự án. Tuy nhiên, do chỉ mới ở trong giai đoạn huy động vốn nên đây vẫn chỉ là một miếng đất trống và một số công ty đã khéo léo "che mắt" khách hàng bằng cách dẫn họ đến những dự án tương tự đã được triển khai.

Vấn đề lo ngại tiếp theo đến từ việc nhà đầu tư không chấp nhận những rủi ro nhất định của dự án (vốn là một phần tất yếu của chương trình EB-5) mà chỉ muốn được đảm bảo 100% thành công. Chính tâm lý này đã khiến nhiều nhà đầu tư Trung Quốc bị các công ty môi giới lừa đảo bằng những lời cam kết sai lệch và thiếu thực tế.

Hiện vẫn có nhiều nhà đầu tư quan niệm sai lầm về tính phức tạp của chương trình EB-5 khi cho rằng đâylà chương trình dễ nhất trong hệ thống nhập cư Mỹ trong khi thực tế hoàn toàn ngược lại.

"Nhiều nhà đầu tư chưa biết gì về nước Mỹ, chưa từng đặt chân đến Mỹ, không có khả năng ngoại ngữ… vẫn muốn tham gia chương trình vì nghe quảng cáo rằng chỉ cần bỏ 500.000 USD, tương đương 12 tỷ đồng là có thẻ xanh. Những nhà đầu tư này chính là thị trường béo bở cho những công ty muốn bán sản phẩm EB-5 theo phương châm chỉ cần ký hợp đồng là được", ông Tỉnh cảnh báo.

Ngoài ra, các định nghĩa trong luật EB5 còn thường bị bóp méo hoặc diễn giải không đúng sự thật. Ví dụ, đa số các dự án trên thị thường đều thông qua một pháp nhân là Công ty quản lý vùng (Regional Center). Nhiều nhà đầu tư nhầm tưởng rằng "Regional Center" được huy động vốn thì cũng "đã được chấp thuận". Tuy nhiên, thực chất giấy phép mà họ có chỉ được dùng để kêu gọi vốn đầu tư vào dự án EB-5 trong một khu vực nhất định. Sự an toàn, tính khả thi, khả năng hoàn vốn của dự án không phụ thuộc vào giấy phép Regional Center. Đây chỉ là điều kiện cơ bản nhất mà một đơn vị phải có nếu muốn gây quỹ đầu tư cho dự án EB-5.

Một định nghĩa khác thường không được diễn giải rõ ràng cho nhà đầu tư là "Direct EB-5" (mô hình đầu tư EB-5 trực tiếp). Một số nhà đầu tư hiểu khái niệm "trực tiếp" ở đây là bản thân họ được trực tiếp vận hành dự án. Một số khác lại hiểu mô hình này yêu cầu một triệu USD tiền vốn thay vì chỉ 500.000 USD như thông qua công ty quản lý vùng. Thực chất, khái niệm "trực tiếp" trong thuật ngữ "Direct EB-5" lại đề cập đến cách tính việc làm tạo ra từ dự án.

Một số nhà đầu tư EB5 hiểu khái niệm "trực tiếp" ở đây là bản thân họ được trực tiếp vận hành dự án.

Định cư nước ngoài theo diện đầu tư EB5, đừng dễ dãi vung tiền

Bất chấp những khuyến cáo về rủi ro, vẫn nhiều người khá dễ dãi trong việc bỏ tiền để có được tư cách thường trú tại một quốc gia khác.Giữa tháng 8/2017, Công ty GoAmerica, một đơn vị tư vấn định cư Mỹ đã tổ chức một hội thảo với sự tham dự của các công ty luật, công ty đầu tư Mỹ, các đại biểu tham luận và đông đảo nhà đầu tư cá nhân quan tâm.

Những cuộc hội thảo tương tự do các công ty tư vấn tổ chức diễn ra ngày càng nhiều. Mong muốn có được tư cách thường trú tại Mỹ của nhiều người đã mở ra cơ hội cho các công ty như GoAmerica.Được biết, 3 dự án GoAmerica giới thiệu bao gồm Nhà máy Thép Big River Steel (vùng Pine State), Khách sạn Marriott (Manhattan, New York) và Khách sạn Nashville Virgin (vùng EB5-Capital). Đây là các dự án nhằm thu hút một phần vốn đầu tư từ các cá nhân người nước ngoài có nhu cầu định cư tại Mỹ.

Với đặc thù đòi hỏi suất đầu tư phải tạo ra 10 việc làm, các dự án EB5 (chương trình định cư thông qua đầu tư của Chính phủ Mỹ) thường thuộc ngành dịch vụ như khách sạn, khu du lịch, nghỉ dưỡng, trường học... Đây là các loại dự án liên quan mật thiết đến thị trường bất động sản.

Các loại dự án liên quan mật thiết đến thị trường bất động sản

Không chỉ Mỹ, một số quốc gia khác cũng có chính sách di dân kinh tế, cho phép định cư thông qua hoạt động đầu tư như Singapore, New Zealand, Canada, Úc... Trước tình trạng nhu cầu định cư nước ngoài ngày càng gia tăng, đã có nhiều ý kiến khuyến cáo về những rủi ro khi đầu tư các bất động sản ở nước ngoài.Một trong những vấn đề được khuyến cáo nhiều đó là việc chuyển tiền ra nước ngoài. Luật sư Vũ Ngọc Chi (Công ty Luật Tam Anh) cho biết, luật pháp Việt Nam không có quy định cấm người dân mua tài sản ở nước ngoài, nhưng khi mua nhà ở nước ngoài thì gặp phải hạn chế nhất định khi chuyển tiền ra nước ngoài.

Quy định về ngoại hối cho phép công dân Việt Nam chuyển, mang ngoại tệ ra nước ngoài cho một số mục đích nhất định như học tập, chữa bệnh ở nước ngoài, đi công tác, du lịch, thăm viếng ở nước ngoài..., nhưng không có trường hợp mua nhà ở nước ngoài.Nếu sử dụng dịch vụ chuyển tiền “đen” thì có thể gặp rủi ro khi phải chứng minh nguồn gốc tiền mua nhà, đầu tư. Đây là vấn đề quan trọng trong quá trình xin định cư ở nước khác.

Tuy nhiên, bất chấp những cảnh báo trên, nhiều người vẫn lựa chọn đầu tư vào các dự án bất động sản ở nước ngoài. Đơn cử, tại dự án BrookWater Golf & Spa Resort, một khu phức hợp, nghỉ dưỡng tại Úc do World Group phát triển vừa được giới thiệu tại Việt Nam hồi tháng 6 vừa qua.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đơn vị phát triển dự án này cho biết, rất nhiều người quan tâm, ký hợp đồng mua bán, bởi suất đầu tư không lớn, cam kết lợi nhuận hấp dẫn và quan trọng hơn, việc sở hữu bất động sản tại Úc giúp việc xin định cư hoặc du học thêm điểm cộng.

Dòng tiền tốt và khả năng thu hồi vốn tốt để hoàn lại tiền đầu tư EB5 

Theo các chuyên gia tư vấn của Công ty GoAmerica, cá nhân Việt Nam có thể lập dự án và xin cấp phép đầu tư ra nước ngoài. Sau khi được cấp phép, cá nhân mang hồ sơ giấy tờ lên Ngân hàng Nhà nước làm thủ tục để được phép chuyển tiền ra nước ngoài. Tất nhiên, thủ tục đầu tư ra nước ngoài sẽ phức tạp, tốn thời gian, chi phí và trải qua nhiều khâu giám sát, quản lý.

Chính vì vậy, các cá nhân thường chờ đợi sự hỗ trợ của các công ty tư vấn. Điều này khiến thị trường tư vấn, đại lý sôi động hơn với hàng loạt công ty xuất hiện. Tuy nhiên, khách hàng cũng cần lưu ý lựa chọn dự án, lựa chọn tư vấn để tránh rủi ro. Ngay tại buổi hội thảo vừa qua, đại diện của Công ty GoAmerica đã khuyến cáo, nếu mục đích là đầu tư để xin định cư, khách hàng phải xác định tiêu chí hàng đầu là định cư chứ không phải lợi nhuận. Quan trọng nhất là dự án phải tạo ra nhiều việc làm, dòng tiền tốt và khả năng thu hồi vốn tốt để hoàn lại tiền đầu tư EB5 gốc cho nhà đầu tư sau 5 năm.

Định cư ở một đất nước phát triển đem lại nhiều cơ hội, mở ra môi tường học hành phát triển cho con cái, cũng như mở rộng không gian làm kinh tế, nhưng nó cũng đi kèm nhiều thách thức. Sau khi xin được visa tới Mỹ, vấn đề hòa nhập kết nối với cộng đồng dân cư ở đó và nhiều vấn đề sinh sống khác là thách thức không nhỏ. Các gia đình cần được chuẩn bị kỹ nếu không sẽ gặp khó khăn và thất vọng.